Bytom chciał nowe centrum na 750-lecie miasta. Miał być hotel, biura i apartamenty. Pozostał tylko szkielet przy ul. Kwietniewskiego

Miasto na sprzedaż

W latach 90. Bytom mierzył się z wieloma problemami, a jednym z nich były walące się kamienice. Po zmianie ustroju całego kraju nie było stać na inwestycje, a tym bardziej lokalnych samorządów. Władze miasta szukały więc alternatywnych sposobów na pozyskanie kapitału potrzebnego do modernizacji miejskich zasobów. Inspiracje znaleziono w Ameryce. Na początku dekady Grzegorz Rendchen, ówczesny wiceprezydent Bytomia, był w USA, gdzie pokazano mu zdjęcia zdewastowanych ulic Detroit, które zostały zrewitalizowane po przejęciu przez prywatne firmy. Postanowiono przeszczepić doświadczenia zza oceanu na bytomski grunt i pozyskać inwestorów dla odnowy całych kwartałów miasta, a nie tylko pojedynczych nieruchomości.

W 1991 roku Życie Bytomskie informowało o rozmowach z firmą Aldix S.A., która była zainteresowana kwartałem pomiędzy ulicami Kwietniewskiego, Webera, Jainty i Browarnianą położonym nieco ponad 100 metrów od Rynku. Gazeta wskazała, że ów rejon był przeznaczony do wyburzenia ze względu na katastrofalny stan stojących tam budynków. Inwestor zaproponował postawienie w ich miejscu "supernowoczesnego centrum mieszkaniowo-handlowo-usługowego".

Nowa zabudowa miała nawiązywać do architektury Bytomia, aczkolwiek jej opis w Życiu Bytomskim mocno rozmijał się z wydrukowanym projektem. Według dziennikarza Aldix zamierzało wybudować kamieniczki w secesyjnym stylu, natomiast na rysunku pokazano postmodernistyczne budynki z przesadnie udziwnioną bryłą i wielkimi przeszkleniami. Pod kwartałem planowano budowę parkingu na 180 samochodów, zaś parter miało zająć centrum handlowo-usługowe na wzór dyskontów sieci Aldi, od których wzięła się nazwa spółki zainteresowanej inwestycją w Bytomiu (pierwszy sklep Aldi w Polsce otwarto dopiero 17 lat później). Chciano tam też zmieścić m.in. giełdę towarową, ośrodek medyczny "matki i dziecka", czy "pensjonat dla biznesmenów". Na wyższych kondygnacjach przewidziano nowoczesne mieszkania o wysokim standardzie. Za opracowanie koncepcji odpowiadali architekci Henryk Nawratek, Bartłomiej Brzózka i Piotr Fischer.

Przedsięwzięcie spotkało się z ostrą krytyką Trybuny Śląskiej. Grażyna Kuźnik w okładkowym artykule zarzuciła władzom Bytomia, że zamierzają wyprzedawać miasto Niemcom i w tym celu przyjęto uchwałę, by w trybie bezprzetargowym oddać nieruchomości firmie Aldix. Na te zarzuty odpowiedział ówczesny przewodniczący Rady Miejskiej Józef Korpak oskarżając gazetę o manipulacje. W przesłanym do redakcji sprostowaniu podkreślił, że inwestor jest polską spółką z siedzibą w Bytomiu i z polskimi akcjonariuszami, zaś w uchwale nie wskazano konkretnej firmy, lecz chciano wprowadzić ogólną możliwość oddania miejskich gruntów w użytkowanie wieczyste inwestorom, którzy zobowiążą się do ich rewaloryzacji na swój koszt. Dokument został jednak uchylony przez wojewodę z powodu braku przepisów wykonawczych do ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Powrót do koncepcji

Ostatecznie ze współpracy ze spółką Aldix nic nie wyszło, a pomysł zagospodarowania śródmiejskiego kwartału został pogrzebany na kolejne lata. W międzyczasie złodzieje złomu spowodowali katastrofę budowlaną. Złomiarze naruszyli konstrukcję kamienicy przy ul. Kwietniewskiego 13, w wyniku czego doszło do obsunięcia tylnej ściany od strony podwórza. Stan innych budynków niestety nie był o wiele lepszy. Miasto próbowało sprzedawać kamienice za symboliczne kwoty (W 1995 r. ŻB pisało o cenach na poziomie 5 mln starych złotych, czyli 500 PLN po denominacji). Z tego względu w 1998 roku ponowiono próbę przebudowy tego fragmentu Śródmieścia z większym partnerem.

Tym razem zdecydowano się przeprowadzić ten proces w innej formule. W maju 1998 roku własność miejskich nieruchomości została przeniesiona do Bytomskiego Przedsiębiorstwa Komunalnego, któremu powierzono zadanie pozyskania inwestora. Kilka miesięcy później spółka zleciła opracowanie nowej koncepcji programowo-przestrzennej. Przed architektami postawiono zadanie uporządkowanie zagospodarowania kwartału między ulicami Kwietniewskiego, Webera, Browarnianą i Jainty przy jednoczesnym uwzględnieniu walorów historycznego układu urbanistycznego.

Koncepcja zakładała wyburzenie większości kamienic po parzystej stronie ulicy Kwietniewskiego, części zabudowań Browaru Staromiejskiego Otto Langego (AlteStadt Brauerei Otto Lange) oraz budynków gospodarczych w centralnej części kwartału. Jako powód wskazano zły stan techniczny. Z kolei zachowane miały zostać budynki przy ul. Jainty 22, Browarnianej 1, 6a oraz Webera 1a i 3, które znajdowały się pod ochroną konserwatorską i wyróżniały się wysokimi walorami architektonicznymi.

Wzdłuż ulic planowano budowę budynków ze sklepami na poziomie parteru i mieszkaniami na wyższych piętrach, tymczasem wewnątrz kwartału zamierzano wznieść budynki usługowo-biurowe z zadaszonymi uliczkami pomiędzy nimi, które miały zapewniać swobodny dostęp dla pieszych od strony ul. Kwietniewskiego i Webera. Pod ziemią ponownie przewidziano budowę parkingu, ale nieco mniejszego, bo na 130 samochodów. Natomiast w kamienicach przy ul. Jainty 22 i Browarnianej 1 zaproponowano utworzenie hotelu i połączenie obu budynków przewiązką nad ulicą. Koncepcja zakładała możliwość etapowania budowy w zależności od pozyskiwania zainteresowanych inwestorów.

Eksperyment PPP

Wysiłki BPK spełzły na niczym. W celu pozyskania inwestorów publikowano ogłoszenia w prasie regionalnej i ogólnopolskiej, lecz nie przyniosły one oczekiwanych rezultatów. W końcu zdecydowano się przetestować model Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. W grudniu 1999 roku powołano do życia Przedsiębiorstwo Rewitalizacji Kwartał, którego udziałowcami zostały firmy: BPK (68%), ZRB Mirbud (27%), ZMP Pokój z grupy Mostostalu Zabrze (2%), PBK Pebeka-Bis (1%) oraz ZIE Cargo (1%). Zadaniem spółki celowej było przygotowanie dokumentacji projektowej i zrealizowanie inwestycji na wniesionych aportem przez BPK nieruchomościach. W pierwszej fazie inwestycja miała być finansowana ze środków własnych firmy oraz kredytu komercyjnego z PKO BP, natomiast realizacja kolejnych etapów miała zostać pokryta z wpływów ze sprzedaży powstałych budynków.

Już 11 października 2000 roku wkopano akt erekcyjny pod budowę kompleksu, a inwestycja ruszyła z kopyta zaraz po tym, jak na jej terenie zakończono badania archeologiczne. Projekt nowej zabudowy przygotowała katowicka pracownia architektoniczna Wojciecha Wojciechowskiego. Jego założenia były dużo bardziej ambitne, niż wcześniejsze koncepcje. Zakończenie prac budowlanych miało przypaść na 2004 rok, gdy wypadała okrągła, 750. rocznica nadania Bytomiowi praw miejskich, co nadawało całemu przedsięwzięciu wymiar symboliczny.

Początkowo roboty posuwały się sprawnie. W pierwszym etapie postanowiono nadbudować i połączyć dwukondygnacyjnym łącznikiem nad ulicą kamienice u zbiegu ul. Jainty i Browarnianej. W środku miał się znaleźć 25-pokojowy hotel z basenem i klubem fitness na najwyższym piętrze, barem i restauracją, salą konferencyjną oraz dwoma apartamentami. W tej fazie rozpoczęto także budowę pierwszych budynków z parkingiem podziemnym przy ul. Kwietniewskiego. Obiekty miały mieć 5 kondygnacji, a pomiędzy nimi zaplanowano przeszklony pasaż biegnący na przestrzał całego kwartału zaczynający się na wysokości kościoła św. Trójcy i kończący się na ul. Webera naprzeciwko technikum.

W dalszych etapach zamierzano postawić kolejne budynki przy ul. Kwietniewskiego i Webera mieszczące w sobie lokale handlowe, mieszkania i biura. Największy z budynków miał mieć aż 7 kondygnacji, w efekcie czego górowałby nad całym kwartałem. W centralnej części zaplanowano atrium z przeszklonym dachem, schodami ruchomymi i panoramicznymi windami. W przestrzeniach publicznych chciano wyeksponować znaleziska archeologiczne, jakie odkryto pod ziemią podczas realizacji inwestycji. Ponadto projekt przewidywał też rozbudowę hotelu o nowy budynek w rejonie skrzyżowania ul. Browarnianej i Webera, który miał zostać połączony z pierwszym etapem podziemnym przejściem.

Klimatyzacja i ogrzewanie z biogazu

O nowoczesności budowanego kompleksu stanowiła nie tylko odważna forma poszczególnych budynków, ale też zastosowane w nich rozwiązania techniczne. Jak podawano w ówczesnych przekazach medialnych, wszystkie obiekty miały posiadać klimatyzację i ogrzewanie zapewniane przez kogeneratory na biogaz pozyskiwany z miejskiego wysypiska. Technologię tego typu zastosowano kilkanaście lat później w Parku Wodnym w Tychach. Z kolei podziemia kompleksu projektowano w taki sposób, by mogły być wykorzystywane, jako miejsca schronienia dla ludności, co w kontekście dzisiejszej sytuacji politycznej na świecie wydaje się szalenie ważne.

Powierzchnia całego kompleksu miała wynosić 27,8 tys. mkw. Planowano wybudowanie ok. 70 mieszkań o powierzchni od 50 do 98 mkw. W wywiadach prasowych z 2001 r. podawano, że zainteresowanie było duże. Cenę metra kwadratowego ustalono wtedy na poziomie 2,8 tys. zł, a chętnych miało być na 60% lokali wybudowanych w pierwszym etapie. Przewidywano, że lokatorzy wprowadzą się do nich już w kwietniu 2002 r.

Do tego nie doszło. Roboty wstrzymano jesienią 2002 roku po tym, jak bank odmówił wypłaty drugiej transzy kredytu. W tamtej chwili zaawansowanie robót przy budowie hotelu było na poziomie 70 proc., budynek przy ul. Kwietniewskiego był gotowy w 60 proc., a renowacja zabytkowej kamieniczki przy ul. Webera stanęła przy 40 proc. zaawansowania prac. Ponadto wykonano 246 mikropali w celu przeniesienia obciążeń z płyty dennej z pozostałej części garażu podziemnego. Aby doprowadzić inwestycję do końca potrzebne było 75 milionów złotych.

Bytom nie był w stanie samodzielnie udźwignąć takiego wydatku. Na początku tysiąclecia taka kwota stanowiła około 1/3 rocznego budżetu całego miasta. Pozostali udziałowcy Kwartału również nie dysponowali tak dużymi środkami. Spróbowano więc ponownie poszukać zewnętrznych inwestorów. W 2004 roku przedstawiciele zarządu spółki deklarowali, że przeprowadzili kilkadziesiąt rozmów z potencjalnymi kontrahentami, a także zwarto umowy z dwoma pośrednikami, którzy mieli pozyskać finansowanie dla inwestycji. Projektem próbowano zainteresować m.in. Lidla oraz niemiecką grupę ECE, która wybudowała w Polsce np. Galerię Krakowską. Te wysiłki nie przyniosły skutku i postanowiono przeprowadzić likwidację spółki.

Kto kupi szkielet?

Majątek firmy trafił na sprzedaż. Do trzech pierwszych przetargów nie zgłosił się żaden oferent. Dopiero do czwartego stanął skandynawski deweloper Braaten Pedersen plus Partners, który nabył teren między ul. Kwietniewskiego i Webera ze szkieletem budynku za ok. 1,9 mln zł. Niedługo później inwestor kupił plac Kościuszki, gdzie zdecydowano się postawić galerię handlową Agora, a niesławny Kwartał postanowiono wykorzystać na budowę wielopoziomowego parkingu z lokalami użytkowymi na parterze. W międzyczasie budynki hotelu kupiła katowicka firma Opal, która dokończyła przebudowę i dostosowała je do funkcji usługowej, ale już w 2011 roku sprzedała je prywatnemu przedsiębiorcy z Łodzi. Dziś swoje biura ma tu kilkanaście firm, w tym m.in. redakcje Ślązaga i Życia Bytomskiego.

Do dziś złym wspomnieniem po Kwartale pozostaje konstrukcja niedoszłego apartamentowca przy ul. Kwietniewskiego. Skandynawowie początkowo planowali zaadaptować ją na biura, ale wycofano się z tego zamiaru. Szkielet został częściowo rozebrany pod budowę parkingu piętrowego, natomiast pozostałą część sprzedano firmie Central Fund of Immovables z Łodzi. Nowy właściciel nigdy nie ogłosił zamiaru dokończenia budowy. Najprawdopodobniej zakupu nieruchomości dokonano w celach spekulacyjnych.

Z CFI jest związanych wiele kontrowersji. Holding posiada ogromny portfel nieruchomości w całej Polsce. Często są to zabytkowe budynki w atrakcyjnych lokalizacjach. Prasa wielokrotnie zarzucała firmie bezczynność w zakresie remontów i inwestycji w posiadane obiekty. Nie inaczej jest w Bytomiu. Przez około rok CFI nie było w stanie zamknąć wejścia na teren szkieletu przy Kwietniewskiego. Po niezabezpieczonym budynku często biegały dzieci. Na szczęście nie doszło tam do żadnej tragedii, za to miało miejsce zniszczenie mienia, gdyż nieletni przeszli ze szkieletu na dach sąsiedniego budynku, gdzie uszkodzili znajdującą się tam instalację fotowoltaiczną. Do firmy należy również zrujnowana kamienica przy ul. Jainty 28.

Konstrukcja apartamentowca znów trafiła na sprzedaż. CFI oferuje ją na swoich stronach za cenę 8,9 mln zł. Według ogłoszenia budynek ma ok. 4000 mkw. powierzchni użytkowej. Nie ma tam natomiast informacji o parkingu na ponad 20 samochodów, który znajduje się na kondygnacji podziemnej, co bez wątpienia stanowi duży atut, bo w Bytomiu niewiele nieruchomości może pochwalić się takim udogodnieniem.

Po trzydziestu latach cele pomysłodawców zagospodarowania kwartału pomiędzy ul. Kwietniewskiego i Webera udało się w większości zrealizować. Ten fragment Bytomia jest dziś w większości zagospodarowany, choć ostateczna forma tutejszej zabudowy mocno odbiega od pierwotnych założeń. Na swoją szansę czekają jeszcze nieruchomości należące obecnie do CFI, ale miejmy nadzieję, że i one w końcu trafią w ręce lepszego gospodarza.